J’ai participé ce matin à un petit déjeuner-débat organisé par Le Figaro Magazine dont les axes principaux furent : « Quel état des lieux pour l'immobilier en NPDC début 2009 ? Crise ou après-crise ? Quels changements de comportement ? Pour quelles solutions ? »

Plusieurs représentants de l’immobilier étaient également présents :
-Me Delattre, vice-président du conseil régional des notaires NPDC.
-M.Gérard De Rycker, administrateur de la FNAIM NPDC et agent immobilier à Lille.
-M. Frédéric Descamps, directeur général adjoint Nord du groupe immobilier NEXITY/GEORGES V.
-M.Philippe Merviel, directeur régional délégué CREDIT DU NORD.

Ce débat fera l’objet d’une double page dans le numéro du 14 mars du Figaro Magazine Nord /Pas de Calais.

Si nous avons pu admettre que le ressenti de cette crise s’est affirmé à la même période pour ces différents représentants de l’immobilier, (à savoir entre septembre et décembre), les effets ont semblent-ils étaient bien moins néfastes pour Demeures du Nord que pour l’ensemble de la profession.

En tout cas, une position optimiste et essentielle est ressortie de ce débat : une amorce de reprise a été constatée pour janvier 2008 et semble se confirmer pour le début février.
2 raisons essentielles à une tendance de retour à une activité normale :
• La baisse des taux qui s’est confirmée pour se situer vers une moyenne proche des 4.5%.
• Le repositionnement des prix de l’immobilier ancien et du prix des terrains dont la baisse s’est traduite durant tout le dernier trimestre 2008 pour retrouver des niveaux de prix qualifiés de normaux.

Tous s’accordent à dire que les taux ne baisseront plus beaucoup et qu’il en est de même pour le prix des terrains et de l’immobilier ancien. La reprise des ventes de ce dernier est d’ailleurs un signe de cette reprise.

L’attentisme dont ont fait preuve nombre d’acheteurs durant ces derniers mois est en train de faire place à la prise de conscience que le moment est redevenu propice à l’investissement immobilier, particulièrement dans le neuf et dans l’investissement locatif.

Les français sont toujours porteurs de projets patrimoniaux et sont encore plus conscients à présent que « la pierre » est bien la valeur refuge la plus sécurisante. Les expériences malheureuses de la Bourse renforçant évidemment cette tendance...
Des études ont démontré que l’évolution de la valeur du patrimoine immobilier privé depuis les 20 dernières années a toujours été sensiblement supérieure à l’inflation !

La conclusion de ce débat a donc été unanime sur le fait qu’était (enfin) revenu le moment propice pour acquérir un bien immobilier.

La crise aura fait beaucoup de « dégâts » et le taux de chômage va s’en ressentir durant plusieurs mois encore avant que la tendance ne se renverse. Elle aura en tout cas permis d’endiguer une dérive des prix de l’ancien et du foncier qui permettra de retrouver un marché plus sain et surtout plus équilibré.

Un débat donc, pour le moins assez optimiste pour tous les participants, et qui l’aurait été beaucoup moins il y a encore quelques semaines...

Les français, c’est ainsi, « fonctionnent beaucoup au moral »...
 En quittant ce débat, je me suis fait la réflexion suivante : cette crise a véritablement commencé à l’entrée de l’hiver. Cette période souvent plus dure pour le moral a sans doute encore aggravé les effets de comportement. Les bonnes nouvelles (baisse des taux et repositionnement à la baisse des prix de l’ancien et des terrains) interviennent alors même que dans quelques semaines le printemps reviendra. C’est bon signe !

Après la pluie....

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D’après une étude de l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, les taux des crédits immobiliers sont passés sous la barre des 5% en décembre et continuent leur baisse. Par ailleurs, la durée moyenne d’endettement et le coût relatif des opérations est aussi en recul.

Ces taux sont ainsi passés de 5,15% en moyenne en novembre à 4,99% en décembre et à 4,81% ce mois-ci, selon une étude de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels. Ces taux ont à présent retrouvé leur niveau de juin 2008 !

«Cette baisse devrait s'accélérer dans les mois qui viennent. Les taux devraient passer à 4,5% avant le printemps, retrouvant ainsi leurs niveaux de l'automne 2007», estime Michel Mouillart, directeur scientifique de l'Observatoire.

Les banques ont donc enfin répercuté les baisses des taux opérées depuis le mois d'octobre par la Banque centrale européenne.

J’affirme que si ces organismes prêteurs ajoutent à cette baisse une plus grande souplesse dans l’étude des dossiers des candidats à la construction d’un logement, particulièrement en ce qui concerne l’accompagnement par l’octroi des crédits-relais, on devrait très vite retrouver une production proche des années 2006/2007.

Car j’insiste sur le fait que les ménages français n’ont jamais diminué leur envie de bâtir leur maison autant dans un notion de patrimoine que de cadre de vie, (cela reste un projet concret pour plus de 35% des ménages), mais que les taux élevés ajoutés aux incertitudes de la crise et de sa sur médiatisation, les ont freinés inexorablement et les ont plongés dans une attitude attentiste.

Un exemple précis vient confirmer mon analyse. Le site web Demeures du Nord, pour le seul mois de janvier a connu une hausse de fréquentation de plus de 36% par rapport à janvier 2008 qui ne connaissait pas encore la crise. Cela prouve bien l’intérêt des ménages pour un projet de construction, mais les chiffres de demandes pures qui ne sont pas encore en adéquation avec cette fréquentation démontrent cet état d’attentisme dus aux éléments précédemment cités. La baisse des taux est donc une excellente nouvelle pour ces futurs acquéreurs !

Un futur client me faisait tout récemment cette réflexion : «... maintenant que les taux sont redevenus intéressants, nous n’allons pas encore perdre une année à attendre pour faire construire notre Demeures du Nord !... La vie est bien trop courte et nous voulons que nos enfants profitent longtemps du cadre de vie que nous leur réservons !... »

N’est-ce pas là la plus raisonnable des décisions ?!

PS : un chiffre qui est très parlant : une baisse de 1 point des taux de crédit correspond à une baisse de 8 à 10% du coût de l’investissement immobilier !

Dans son édition du 22 décembre, Le Figaro Immobilier annonce :

« En novembre, le taux moyen pour un emprunt sur 20 ans s'établit à 5,15% contre 5,35% en octobre dernier selon le courtier en crédits, Empruntis.com.

Le gros de la crise financière passé, le marché du crédit revient petit à petit à la normale. Entre octobre et décembre, les taux des prêts immobiliers accordés par les banques ont reculé de 0,25 point en moyenne d'après le courtier en crédits bancaires, Empruntis.com. Ces baisses sont essentiellement concentrées sur les prêts de 7 à 20 ans. «Les taux du marché se situent aujourd'hui à 5% sur 15 ans et à 5,15% sur 20 ans», affirme Empruntis.com dans un communiqué. Pour les durées plus longues, le recul des taux est moins sensible, de l'ordre de 0,2 point en deux mois. Pour les emprunteurs, entre octobre et fin décembre, ce fléchissement des taux représente 28 euros d'économie par mensualité pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans.

Nouvelles baisses attendues en 2009

Reste que les banques disposent encore de marges de manœuvre pour baisser les taux dans les prochains mois. «Pour la rentrée 2009, la totalité des banques avec lesquelles nous travaillons anticipent de nouvelles décotes de leur barème, affirme-t-on chez Empruntis.com. Cela devrait permettre aux taux d'intérêt moyens destinés aux particuliers de repasser sous la barre des 5%.»

Une bonne nouvelle pour cette fin d'année!